不動産は全ての国民にとって有限の資源であり、特に土地については、我々の利用の仕方によって全国各地に様々な地域が形成されています。例えば都心部の繁華性の高い商業地域や高級住宅地域、あるいは店舗と住宅が混在している地域など、です。

　 こうした地域には、それぞれの地域で土地の価格水準が形成されます。一般的に�u当たり（坪当たり）○○万円という「地価水準」と呼ばれるものがこれに当たり、特に取引件数が比較的多い住宅地域などでは、この「地価水準」を把握できることがありますが、一方で周辺地域で取引件数が非常に少ない場合や土地の利用方法が混在している場合等では、この「地価水準」を把握すること自体が非常に困難な作業となります。このようないずれの場合にも、多面的に様々な資料を分析・活用して、「地価水準」を専門家としての不動産鑑定士が客観的に判定します。

　 またそれぞれの地域で一定の「地価水準」が形成されているとしても、その地域内の個々の土地の価格が必ずしもその「地価水準」と同じになるとは限りません。ある土地は「地価水準」とほぼ同程度の価格になるのに、その隣の土地が「地価水準」とかなり開差が生じた価格になることは特に珍しいことではありません。こうした個々の土地の価格に違いが生じるのは「個別性」と呼ばれる土地の属性に原因があります。「個別性」とは具体的には、その土地の大きさ、形状、道路への接し方等であり、商業地域と住宅地域によってもその細かい内容は異なってきます。こうした違いが生じる理由は、地上にどのような建物を建て、いかに利用することが最も適切なのか、がそれぞれの土地で異なるからであり、つまり土地を有効活用できる程度に応じて個々の土地の本当の価値が形成され、それぞれの土地の「個別性」の違いとして価格に現れてくるのです。

　 以上のように、ある土地の価格を判定するためには、まずその属する地域の「地価水準」を把握し、さらに個々の土地の「個別性」に即した最適な利用方法を判定し、この両者を的確に掴むことによって、土地の本当の価格は分かるのです。

そのためには沢山の資料が必要であり、それらを専門家としての視点から多面的・客観的に分析して不動産の真の経済価値にアプロ−チしていくのが「鑑定評価」なのです。